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Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

L’AVAP en chantier

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La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et des Paysage (ZPPAUP) en vigueur depuis 1991 sera remplacée par l’Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) en 2016.
Dans cette perspective le conseil municipal du 15 mars 2013 a décidé la mise en place d’une commission locale consultative ayant pour objet de définir les priorités à prendre en compte et à concrétiser au titre de l’AVAP. Depuis un an et à raison d’une réunion mensuelle, un groupe de personnes désignées, dont Gérard Roches, président de V.I.E., avance pas à pas sous la houlette de Gilles Maurel, architecte du patrimoine et de ses collaborateurs, Eric Emon, paysagiste et Eve Lagleyze, environnementaliste.

Nouveauté :   la  réglementation de l’AVAP accordera toute leur place à la  géologie, au climat, au système hydraulique et aux pressions exercées sur le littoral par l’océan. Conjointement, ces contraintes physiques ont façonné notre paysage et notre habitat tout en influençant les vies, économique, sociale et culturelle de notre commune.
Les objectifs sont à la mesure de l’ambition réglementaire de l’AVAP :

  • prendre en compte des enjeux environnementaux,  conformément au Grenelle 2 et aussi l’intégration des nouveaux matériaux et des nouvelles technologies,
  • améliorer la coordination avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Plan de Développement Durable (PADD),
  • formuler des  préconisations précises afin d’éviter l’écueil des interprétations, sources de conflits,
  • favoriser une plus grande réactivité quant aux consultations des services de l’Architecture et des Bâtiments de France,
  • prendre en compte le contexte local et de ses évolutions notamment en matière de réhabilitation,
  • favoriser les rencontres entre les générations, la mixité sociale et la cohésion sociale.
Extrait du diagnostic du patrimoine urbain dans le cadre du l’AVAP par Gilles Maurel architecte du patrimoine - Eric Enon paysagiste concepteur- Eve Lagleyze Environnementaliste

Extrait du diagnostic du patrimoine urbain dans le cadre du l’AVAP par Gilles Maurel architecte du patrimoine – Eric Enon
paysagiste concepteur- Eve Lagleyze Environnementaliste

La démarche se veut participative, associant des représentants de la Mairie, des experts et des membres du secteur associatif tandis que les habitants seront invités à en prendre connaissance lors de réunions publiques et d’une enquête publique prévue en 2015. Un cahier d’observations est à leur disposition à la mairie qui expose, dans son hall, une présentation synthétique de la phase de diagnostic.
A ce jour, la commission a réalisé un recensement  du patrimoine architectural et urbain. Nous avons noté avecsatisfaction, la  confirmation que  la baie d’Adon est répertoriée comme site remarquable tandis que les murs en pierres de lest sont bien identifiés comme constitutifs de l’originalité architecturale et urbaine des quartiers historiques de la commune. La commission a été invitée à constater les interactions du bâti avec l’environnement naturel.
Ce  travail s’est appuyé sur des références historiques tels que des cartes archéologique du Bas Poitou à l’époque gallo-romaine, les cartes du 18ème siècle établies par  Claude Masse en 1703, le cadastre Cassini (1750) et les cadastres napoléoniens de 1820 et 1866, les carte IGN et le cadastre actuel. Ces contraintes physiques fortes expliquent sans doute la stabilité de la configuration du tissu urbain depuis le 17ème siècle jusqu’au 19ème siècle. Dès 1920, la vogue du balnéaire, l’intensification de la pêche et le développement des conserveries ont impulsé une extension  accélérée du tissu urbain, au-delà du noyau historique tout en l’englobant. C’est en se déplaçant dans la commune que la commission a pu mesurer les impacts du climat et du peu de matériaux de construction disponibles sur place qui façonnèrent une architecture traditionnelle ramassée, dictée par l’économie de moyens et la prise en compte du climat. Lorsque les moyens financiers l’autorisent, les demeures prennent de l’ampleur et de la hauteur au tout début du 20ème siècle, l’attrait du balnéaire a fait fleurir sur la corniche et en bordure des plages des villas souvent de style «anglo-normand» ou «basque» en référence à Cabourg et à Biarritz, célèbres villes balnéaires.

Actuellement, le recours aux nouvelles technologies font que l’architecture se libère de plus en plus de ces contraintes jusqu’à des choix de toitures complexes peu compatibles avec les nouvelles nécessités d’économie d’énergie tandis que les toits de tuiles «tige de botte» pigeon- nées disparaissent de notre paysage. Ces évolutions mettent en évidence que les choix architecturaux répondent concrètement à des contraintes climatiques, géographiques et économiques dont  les  avancées   technologiques tendent à nous affranchir à condition que celles-ci restent financièrement accessibles.  Cette analyse a permis aux experts en  charge du  dossier d’identifier 6 zones urbaines dont il conviendrait  de respecter les caractéristiques en conservant les volumes et  les  matériaux traditionnels. Les coffres de volets roulants et de climatisation devront se faire discrets tandis que le recours aux fenêtres sur toit ne sera pas encouragé. Les couleurs de façade devront se faire neutres et le faux rustique est carrément proscrit. La zone des quais s’érigeant en une barrière d’immeubles hétéroclites à l’architecture considérée  comme banale n’atteindrait pas l’objectif de «faire vitrine». A défaut, il est recommandé de privilégier la cohérence. Autant dire que le mal est fait.

Le 6ème secteur cité est celui de notre environnement naturel de dunes et de marais, constitutif de notre tissu urbain et dont il est recommandé de préserver la végétalisation endémique. La valorisation de l’existant, la préférence accordée aux matériaux traditionnels ne veut pas faire obstacle au recours aux nouveaux matériaux et nouvelles technologies à condition de préserver l’identité des quartiers et de rechercher la cohérence d’ensemble.  Ces recommandations valent aussi pour les clôtures.

La prochaine étape des travaux de la  commission consultative devrait la conduire, au-delà des constats actuels, à identifier des évolutions et à définir les critères permettant aux décideurs de les accompagner  tout en préservant les traits identitaires de la commune. La rareté du foncier et l’envolée des prix qui va avec ne seront pas les contraintes les plus faciles à maîtriser pour une commune au tissu urbain déjà serré et exposé , le long de l’estuaire, à des risques de submersion que les travaux en cours devraient permettre de mieux contrôler.

Gérard Roches

Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

L’écoulement des eaux pluviales, l’affaire de tous

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L’écoulement pluvial est l’un des plus silencieux et des plus vieux problèmes d’urbanisme. Ne pas s’en préoccuper peut porter atteinte aux  biens fonciers privés et collectifs et provoquer des inondations. C’est aussi l’un des principaux  motifs de conflit de voisinage. C’est pourquoi cette question relève, à la fois, du code civil, du
code de l’urbanisme et du code de l’environnement.
En premier lieu, il revient aux propriétaires fonciers de satisfaire aux servitudes  d’égout de toit et  aux servitudes naturelles d’écoulement. A ce titre, l’article 681 du code civil stipule que les eaux pluviales en provenance des toits ne doivent pas s’écou- ler directement sur un terrain voisin mais sur celui du
propriétaire ou sur la voie publique. Lorsque la toiture se situe en limite de propriété, cela définit une servitude d’égout de toit.
La  servitude naturelle d’écoulement oblige le propriétaire  d’un terrain en contre bas de recevoir les eaux d’écoulement des terrains situés plus haut. Sur ce point le code civil précise que :

  • le propriétaire d’un terrain supérieur ne peut aggraver la servitude naturelle d’écoulement en réalisant notamment des travaux modifiant la circulation et la vitesse d’écoulement (article 640),
  • le propriétaire du terrain inférieur ne peut faire obstacle à l’écoulement en réalisant une digue, un mur ou un renvoi des eaux vers le terrain supérieur,
  • en cas d’aggravation de la servitude naturelle d’écoulement, à  l’initiative d’un propriétaire de terrain supérieur, celui-ci est redevable d’une indemnité au propriétaire du terrain inférieur (article 641 du code civil).

Dans le cas d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, des prescriptions relatives à la gestion des eaux pluviales  peuvent s’appliquer en référence à des documents et règlements d’urbanisme tels qu’établis par le PLU ou le zonage pluvial qui ont à préciser les principes d’infiltration et de stockage préalable des eaux pluviales, la limitation du débit autorisé au réseau de collecte en cas de raccordement, les choix de revêtement, le coefficient de pleine terre… Le projet architectural doit préciser «les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux  publics, les équipements privés prévus notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement (article R 431-9 du code de l’urbanisme)».

En cas d’un permis d’aménager, il n’y a pas de pièce réglementaire à laquellerattacher explicitement la question del’écoulement des eaux pluviales (article R 441-1 à 4 du code de l’urbanisme). Une autorisation d’urbanisme valide la conformité  du projet au regard des règles d’urbanisme. Elle ne démontre pas le respect des règles de droit privé. Ce qui signifie qu’un permis de construire ne dédouane pas son bénéficiaire de ses obligations au regard du code civil. Il lui revient de s’assurer que ses obligations au titre de l’écoulement des eaux pluviales et des écoulements naturels sont respectées par son projet.
Les projets de lotissements, de zones d’activités relèvent quant à eux d’une procédure de déclaration ou de demande d’autorisation au titre du code de l’environnement (rubrique 22.1.5.0– rejets d’eaux pluviales).

Au fil des acquisitions, il s’oublie progressivement qu’un  fossé  séparait autrefois deux parcelles. La rareté du foncier en zone balnéaire favorise des constructions mitoyennes, à cheval sur un fossé busé et oublié. Le désir d’optimiser son bien peut inciter à gagner sur ces espaces sans assurer suffisamment le drainage, indispensable à l’assainissement des sols. C’est ignorer, plus ou moins délibérément que l’eau suit, obstinément, les mouvements du terrain et que si les fossés ne sont pas curés, que les buses sont encombrées ou écrasées, les constructions subissent des remontées  d’humidité voire des inondations. Depuis quelques mois le service d’urbanisme de la commune note attentivement ces problèmes, et se rend sur place, à la demande de propriétaires.  Une mission de conciliation est déjà intervenue pour aider les propriétaires à régler à l’amiable les tensions que suscite une gestion négligente de  l’écoulement des eaux pluviales.

Michelle Boulègue

Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

Se loger à Saint Gilles Croix de Vie, quels sont les leviers ?

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Pouvoir se loger à Saint-Gilles Croix De Vie devient de plus en plus problématique, que ce soit au moyen d’une acquisition ou par le biais d’une location, notamment pour une population à revenu modeste comme de nombreuses jeunes familles ou les retraités à faibles ressources.

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement (photo V.I.E.)

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement
(photo V.I.E.)

L’offre de logements en grande partie proposée par les promoteurs privés ne répond pas à la demande d’une population à se loger à un prix raisonnable. Le prix de vente des appartements dans les collectifs dépasse généralement les 3 000 € le m² et peut atteindre les 4 000 € le m² dans certains programmes.
C’est le même constat au niveau des terrains à construire dont les prix dépassent les 250 € le m², sous l’effet conjugué de l’attractivité du littoral et du manque de foncier communal. En corollaire de ce déséquilibre du marché de l’habitat qui rend difficile l’accueil des jeunes adultes et couples, le vieillissement de la population se poursuit : la population de la ville compte plus de 50 % de personnes âgées de 60 ans ou plus contre 48 % en 2011 et 42 % au recensement de 2009. Pourtant plusieurs leviers sont disponibles pour accueillir les jeunes adultes, les familles et offrir aux habitants des conditions de logement adaptées aux différentes situations, notamment les situations de fragilisation (familles monoparentales, retraités isolés, personnes handicapées par l’âge, la santé ou l’accident). Devenir propriétaire reste possible à Saint Gilles Croix De Vie à condition de rééquilibrer l’offre du foncier en facilitant notamment la primo-accession à la propriété dans des lotissements communaux principalement dédiés à cet objectif et la location-accession promue par la Compagnie du logement. En zone pavillonnaire, l’opportunité de libérer du foncier, dans des zones déjà équipées, par l’approche BIMBY (Build in My Back Yard) mérite d’être portée par les décideurs, pour y établir de nouvelles constructions.
Le parc locatif doit être beaucoup plus diversifié pour permettre à chacun des secteurs de répondre à la demande :

  • secteur de la location privée
  • secteur privé intermédiaire (dispositif de la loi Pinel de 2014, loyers encadrés)
  • secteur social (loyers modérés)
  • secteur social accompagné, soutenu notamment par l’association Habitat et Humanisme, qui gère une AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale).

L’EPFV (Etablissement public foncier de Vendée) a vocation à porter (portage financier) l’acquisition de réserves foncières communales en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux et intermédiaires. La réhabilitation de l’ancien est complémentairement à la promotion du neuf. C’est un autre levier dont dispose la municipalité afin de permettre la mise en location de biens laissés en vacance ou en mauvais état pour des diverses raisons (propriétaire âgé et malade, fi nancements impossibles des travaux…). Plusieurs villes et Communauté de Communes de Vendée ont abondé les dispositifs de financement (jusqu’à 70 % du montant des travaux subventionnés) de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), pour accroitre et rénover le parc locatif (opération programmée d’amélioration de l’habitat) et permettre à toute catégorie de personnes de pouvoir se loger dans des conditions décentes avec les économies d’énergie indispensables.
Tous ces leviers, au service de la stratégie foncière et immobilière, mettent la municipalité en capacité d’être acteur de la politique de l’habitat afin de mener à bien l’ambition d’une offre de logements diversifiée et accessible, de favoriser la mixité et la cohésion sociales, de réguler les prix du foncier et de l’immobilier. Promouvoir la primo-accession tout en développant le parc locatif social, permettrait de conserver les classes dans les écoles, de rentabiliser les services publics, d’améliorer le bien-être des habitants, de soutenir l’essor économique et culturel de la ville et de lutter contre le déséquilibre intergénérationnel, sans négliger la nécessité d’augmenter les capacités d’accueil en EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
C’est avec raison que la municipalité rend hommage (magazine municipal et nom d’un rond-point) à Victor Naudeau, instigateur du quartier des Castors (1954), qui, par son action et sa force de mobilisation des différents acteurs, a démontré les possibilités de développer l’habitat au profit des familles les plus modestes. Des besoins non satisfaits sont encore là 60 ans plus tard.
Actuellement la municipalité dispose de plus de leviers qu’à l’époque pour mener une politique de logement capable de répondre à ces attentes.

Denis Draoulec