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Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

Se loger à Saint Gilles Croix de Vie, quels sont les leviers ?

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Pouvoir se loger à Saint-Gilles Croix De Vie devient de plus en plus problématique, que ce soit au moyen d’une acquisition ou par le biais d’une location, notamment pour une population à revenu modeste comme de nombreuses jeunes familles ou les retraités à faibles ressources.

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement (photo V.I.E.)

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement
(photo V.I.E.)

L’offre de logements en grande partie proposée par les promoteurs privés ne répond pas à la demande d’une population à se loger à un prix raisonnable. Le prix de vente des appartements dans les collectifs dépasse généralement les 3 000 € le m² et peut atteindre les 4 000 € le m² dans certains programmes.
C’est le même constat au niveau des terrains à construire dont les prix dépassent les 250 € le m², sous l’effet conjugué de l’attractivité du littoral et du manque de foncier communal. En corollaire de ce déséquilibre du marché de l’habitat qui rend difficile l’accueil des jeunes adultes et couples, le vieillissement de la population se poursuit : la population de la ville compte plus de 50 % de personnes âgées de 60 ans ou plus contre 48 % en 2011 et 42 % au recensement de 2009. Pourtant plusieurs leviers sont disponibles pour accueillir les jeunes adultes, les familles et offrir aux habitants des conditions de logement adaptées aux différentes situations, notamment les situations de fragilisation (familles monoparentales, retraités isolés, personnes handicapées par l’âge, la santé ou l’accident). Devenir propriétaire reste possible à Saint Gilles Croix De Vie à condition de rééquilibrer l’offre du foncier en facilitant notamment la primo-accession à la propriété dans des lotissements communaux principalement dédiés à cet objectif et la location-accession promue par la Compagnie du logement. En zone pavillonnaire, l’opportunité de libérer du foncier, dans des zones déjà équipées, par l’approche BIMBY (Build in My Back Yard) mérite d’être portée par les décideurs, pour y établir de nouvelles constructions.
Le parc locatif doit être beaucoup plus diversifié pour permettre à chacun des secteurs de répondre à la demande :

  • secteur de la location privée
  • secteur privé intermédiaire (dispositif de la loi Pinel de 2014, loyers encadrés)
  • secteur social (loyers modérés)
  • secteur social accompagné, soutenu notamment par l’association Habitat et Humanisme, qui gère une AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale).

L’EPFV (Etablissement public foncier de Vendée) a vocation à porter (portage financier) l’acquisition de réserves foncières communales en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux et intermédiaires. La réhabilitation de l’ancien est complémentairement à la promotion du neuf. C’est un autre levier dont dispose la municipalité afin de permettre la mise en location de biens laissés en vacance ou en mauvais état pour des diverses raisons (propriétaire âgé et malade, fi nancements impossibles des travaux…). Plusieurs villes et Communauté de Communes de Vendée ont abondé les dispositifs de financement (jusqu’à 70 % du montant des travaux subventionnés) de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), pour accroitre et rénover le parc locatif (opération programmée d’amélioration de l’habitat) et permettre à toute catégorie de personnes de pouvoir se loger dans des conditions décentes avec les économies d’énergie indispensables.
Tous ces leviers, au service de la stratégie foncière et immobilière, mettent la municipalité en capacité d’être acteur de la politique de l’habitat afin de mener à bien l’ambition d’une offre de logements diversifiée et accessible, de favoriser la mixité et la cohésion sociales, de réguler les prix du foncier et de l’immobilier. Promouvoir la primo-accession tout en développant le parc locatif social, permettrait de conserver les classes dans les écoles, de rentabiliser les services publics, d’améliorer le bien-être des habitants, de soutenir l’essor économique et culturel de la ville et de lutter contre le déséquilibre intergénérationnel, sans négliger la nécessité d’augmenter les capacités d’accueil en EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
C’est avec raison que la municipalité rend hommage (magazine municipal et nom d’un rond-point) à Victor Naudeau, instigateur du quartier des Castors (1954), qui, par son action et sa force de mobilisation des différents acteurs, a démontré les possibilités de développer l’habitat au profit des familles les plus modestes. Des besoins non satisfaits sont encore là 60 ans plus tard.
Actuellement la municipalité dispose de plus de leviers qu’à l’époque pour mener une politique de logement capable de répondre à ces attentes.

Denis Draoulec

Bulletins 2012 Dossiers d'actualité

Se loger à Saint Gilles Croix de Vie

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Après le Sablais, les hauts de Saint Gilles-Croix de Vie et plus précisément la zone dite «Les Vergers d’Eole» sont le nouvel Eldorado des lotisseurs. intervenant sur le territoire de notre commune, étroitement corsetée par Saint Hilaire, Le Fenouiller et Givrand.
Le programme de logement EOLIA propose trente lots pour résidences principales concernant 47 logements individuels et 41 logements en collectif répartis en 27 T3, 15 T2, 4T1 et 29 T4. D’autres programmes complètent l’offre sur ce nouveau secteur drainé par la rocade CD38 :

  • Les Terrasses du Ponant, 8 rue des Vergers d’Eole : en cours de construction immeuble de 54 appartements du T2 au T4 La Rose des Vents, Résidence Services Seniors : construction en 2012 de 119 appt du T1 au T3
  • Le lotissement Domaine de Bielvert, dans le cadre de l’extension rue de la Cornue, en zone 1 AUH4 : il est prévu la vente de 23 lots de 3 à 400 m2 chacun sur 14685 m2 à proximité de la nouvelle surface de moyenne distribution. La viabilisation et la commercialisation sont en cours.

Dans cette zone, ces programmes associant habitations, commerces, activités de services et les avant postes d’un futur pôle administratif comme la nouvelle gendarmerie s’y côtoient déjà. En 2010, l’hôpital local y a projeté sa future implantation. Par décision du conseil municipal du 17 octobre 2011, la ville se proposait de mettre gracieusement à la disposition de la Communauté de Communes des terrains d’une valeur de 821.400 euros HT(estimation de France Domaines) destinés à recevoir «les bâtiments nécessaires à l’exercice de ses compétences». Ce projet de siège social n’est plus d’actualité.
Sur le même secteur, plus en retrait de la rocade, vers l’ouest, d’autres programmes se terminent ou se
créent :

  • Le lotissement de la Borderie : 11 lots d’environ 400 m2 dont une partie est en construction
  • Le lotissement Les Hauts de la Grange II : 55 lots sont proposés sur 41000m2 dont 2 lots dans le cadre du Pass Foncier. La deuxième tranche de 2200 m2 au sol est en cours d’instruction.
  • le lotissement les Terres Océanes, rue des Estagiers : la viabilisation des 10 lots de 400 à 660 m² est en cours
  • le lotissement Les Hauts de la Grange1, rue de la Chenelière : la plupart des lots sont construits, dernière livraison : logements sociaux
  • le lotissement de la Cornue (Municipalité/CG) : 11 lots de logements locatifs individuels

 

Par ailleurs, la ZAC du Sablais poursuit son urbanisation. 40000 m2 de shon (surface hors oeuvre nette) sont en jeu. Une première tranche est déjà commercialisée. La 2ème tranche concerne 2 immeubles (Les Tellines 46 appart. BBC rue de la Barre en commercialisation et Bienvenue, 9 logements, près de la rue Bilbao) et un programme de logements pavillonnaires sur 13036 m2. Les parcelles proposées comptent de 200 à 600 m2 pour un prix moyen de 200 euro le m2. Un programme de 30 logements sociaux répartis entre de petits collectifs et 5 lots constructibles ont été programmés sur cette zone.

A proximté, au Clos de l’Allouette, 38 rte des Sables, la commercialisation d’un programme de 8 maisons de ville BBC du T4 au T5 est lancée. D’autres réalisations sont en cours de finalisation :

  • Les Coteaux de la Croix (derrière le Centre Commercial) : ce programme lancé en 2009 et en cours de commercialisation propose 5 lots à des primo-accédants.
  • Le Jardin d’Eden, Rue de la Liberté : 5 maisons de ville T3

Les quartiers anciens sont également la cible des promoteurs. Leurs «niches urbaines» sont même très prisées car imprégnées de l’identité portuaire de Saint Gilles Croix de Vie :

  • Le site de l’ancienne gendarmerie, remodelé sur 3000 m2 sur lequel se concentrent 118 logements proposés respectivement par Vendée Expansion pour 86 appartements (programme Maréis, 2 tranche en cours de commercialisation) et «Vendée Habitat» pour 36 logements sociaux (résidence Mereau ; construction en cours).
  • Une nouvelle résidence Perle Océane (30 app. haut de gamme) est en cours de commercialisation L’ensemble se situe entre les rues Merveau, Pasteur et des Fontenelles.

A raison de trois personnes en moyenne par logement ce quartier va prochainement accueillir de l’ordre de 450 nouveaux habitants.
De trois à quatre futurs projets sont en gestation :

  • 100 logements en projet Bd Pompidou sur le site de l’ancien marché U dont l’espace commercial reste en négociation, le site de l’ex usine Bremaud où 32 maisons en bois pourraient être implantées rue du Grenouiller.
  • Plus proche du port, 19 quai Rivière, une nouvelle résidence de 10 appartements est en cours de commercialisation.

 

Ce rapide recensement met en évidence la maigreur des programmes de logements sociaux en nombre et en surface. Ce constat est en contradiction avec la modestie du niveau de vie moyen constaté sur le canton qui devrait également susciter une offre locative plus soutenue en réponse aux attentes des jeunes ménages et des seniors. Les récentes dispositions d’octroi des prêts bancaires, plus restrictives, vont rendre encore plus difficile l’accès à la propriété, grevée déjà par la baisse des allocations à la primo-accession.
Cette politique d’urbanisation s’attache à satisfaire au principe de «densification urbaine», conformément à la loi régissant les schémas d’urbanisation (loi SRU*).
Le double enjeu est de satisfaire à une forte demande de logements particulièrement vive en bordure du littoral et d’ épargner les terres agricoles.
L’équivalent d’un département par an est progressivement dévoré par l’urbanisation, et le développement des voies de circulation, en France depuis les années 70. Le principe de la concentration urbaine est donc largement fondé. La question qui peut se poser, au spectacle que donne l’urbanisation sur la Commune, est que les promoteurs sur-rentabilisent le foncier. Le prix en est la promiscuité pour les habitants, la raréfaction des espaces verts et la réduction, voire, la quasi suppression des trottoirs.
La qualité de vie n’est pas forcément au rendez vous. Dans la foulée, des rues calibrées pour absorber la circulation fluide d’il y a 50 ans sont aujourd’hui promues au statut de voie de délestage à double sens.
La rue des Fontenelles en est un exemple. Inquiète de ces évolutions, l’ANIL* a invité, le 25 octobre 2011, des urbanistes, des professionnels du logement et des économistes dans le cadre d’un colloque qui délivra des informations surprenantes :
La densification urbaine, non maîtrisée et laissée au seul critère de rentabilité des promoteurs, ne peut qu’entraîner la cherté du m2 et contraindre les classes moyennes et modestes à se loger à la périphérie des agglomérations.
Le décrochage se situe en 2006, au moment où le prix du m2 s’est envolé tandis que les revenus stagnent.
Les promoteurs se justifient : Envolée du coût de construction à + 43 % en 10 ans tandis que celui des matières premières a grimpé dans le même temps à + 71%. A cela s’ajoute le prix du foncier plus cher en coeur de ville. Les études de l’ANIL sont sans équivoques : le prix du m2 d’un
logement en immeuble collectif peut atteindre le double de celui d’un logement individuel. Un bâtiment collectif est plus complexe à bâtir.
Les parties communes, les sous sols et les garages accroissent les prix de revient. Jean Charles Castel du CERFU* est catégorique « Si vous doublez le nombre de mètres carrés constructibles sur un terrain, vous quadruplez son prix ».A cela s’ajoutent les spéculations sur le foncier, particulièrement intenses en zone littorale. Dans le même temps, Jean Pierre Sueur, sénateur (PS) du Loiret a remis son rapport sur le futur urbain de la France, fin octobre 2011*. Ce rapport met en évidence que la concentration urbaine est « irrépressible » et constitue un phénomène aussi contemporain qu’inéluctable. Cette évolution renvoie
aux élus une forte pression en matière de gestion du foncier, des eaux, de l’assainissement et de la voirie. S’ils optent pour la densification non maîtrisée, ils favorisent ceux qui ont les moyens financiers. Les autres, s’ils n’obtiennent pas un logement social, sont voués à l’éloignement.
Ajoutons à cela que ces rapports martèlent une même constatation : la concentration urbaine implique l’élargissement des voies de circulation et la multiplication des espaces verts.

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Saint Gilles Croix de Vie

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Résidence Maréis: 46.696794, -1.931909
Résidence Merveau: 46.697552, -1.930321
Résidence Perle Océane: 46.697250, -1.928841
Les Coteaux de la Croix: 46.697493, -1.912608
Les Vergers d\'Eole: 46.691429, -1.906557
Terrasse du Ponant: 46.687426, -1.910827
Lotissement des Terres Océanes: 46.689512, -1.916763
Lotissement de la Cornue: 46.688073, -1.917243
La rose des vents: 46.686808, -1.910033
Lotissement Domaine de Bielvert: 46.685659, -1.912265
Lotissement de la Borderie: 46.684011, -1.912222
Lotissement des Hauts de la Grange II: 46.680890, -1.915355
Lotissement des Hauts de la Grange: 46.681906, -1.917286
Les jardin d\'Eden: 46.691886, -1.925751
ZAC du Sablais: 46.686189, -1.928058
Le clos de l\'Alouette: 46.687382, -1.926770
Résidence EUROBATI: 46.692776, -1.932945
Projet: 46.698876, -1.925869
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Résidence Maréis
Résidence Maréis

Tranche 1 : 55 app vendus

Tranche 2 : 31 app T2 au T5
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Résidence Merveau
Résidence Merveau

(Vendée Habitat)

36 logements sociaux en cours
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Résidence Perle Océane
Résidence Perle Océane

(Eolia Duret)

30 app haut de gamme
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Les Coteaux de la Croix
Les Coteaux de la Croix

dont 5 lots à des primo-accédants
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Les Vergers d'Eole
Les Vergers d'Eole

(EOLIA)

47 maisons de ville T3 au T4

41 appartements répartis en 3 immeubles
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Terrasse du Ponant
Terrasse du Ponant

8 rue des Vergers d'Eole

54 app T2 au T4
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Lotissement des Terres Océanes
Lotissement des Terres Océanes

(Bat'immo) Rue des Estagiers

10 lots de 396 à 664 m²

Viabilisation en cours
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Lotissement de la Cornue
Lotissement de la Cornue

11 lots (logements locatifs individuels)
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La rose des vents
La Rose des Vents

Résidence Services Seniors

119 app T1 au T3
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Lotissement Domaine de Bielvert
Lotissement Domaine de Bielvert

Extension rue de la cornue

23 lots de 3 à 400 m²
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Lotissement de la Borderie
Lotissement de la Borderie

11 lots de 400m² environ
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Lotissement des Hauts de la Grange II
Lotissement Les Hauts de la Grange II

1er lot 55 lots sur 4100 m² en cours

2ème lot de 2200 m² prévu
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Lotissement des Hauts de la Grange
Lotissement Les Hauts de la Grange 1
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Les jardin d'Eden
Le Jardin d'Eden

Rue de la liberté

5 maisons de ville T3
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ZAC du Sablais
Zac du Sablais (2éme tranche)

Les Tellines rue de la Barre : 46 appart. BBC

Bienvenue rue de Bilbao : collectif de 9 appart.

Un programme de logements pavillonnaires

30 logements sociaux
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Le clos de l'Alouette
Le clos de l'Alouette

38 rte des Sables

8 maisons de ville BBC T4 au T5
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Résidence EUROBATI
Résidence EUROBATI

19 quai Rivière

10 appartements
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Projet
Projet

Rue du Grenouiller

32 logements sur 3215 m²

Permis en cours

Décider l’urbanisme d’une ville engage son futur sur au moins 50 ans. Les élus locaux ne peuvent se défausser d’une telle responsabilité sur les promoteurs plus tentés de rogner les trottoirs et les espaces verts au nom de la rentabilité.
Voilà qui implique que les communes gardent la maîtrise du foncier et se déterminent en faveur d’un urbanisme anticipant les conséquences de cette densification urbaine en veillant à l’accessibilité des logements, à leur luminosité, à leur insonorisation, à la végétalisation de espaces communs et publics ainsi qu’à la sécurisation de la circulation des personnes sur des trottoirs et des chaussées élargis et rénovés. Le respect des seuls critères d’économie d’énergie ne suffisent pas à satisfaire au bien vivre des habitants qui plus qu’une aspiration est un droit.

M.Boulègue

* Loi de Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) N°2000-1208 du 13-12-2000 stipule en son article 4 que chaque commune doit définir son Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le PLU adopté en mai 2008 s’est fixé deux priorités : Un développement urbain harmonieux et le maintien de l’identité et des atouts de Saint Gilles –Croix de Vie.
* Agence Nationale pour l’information sur le logement
* « Villes du futur, futur des villes ». Rapport d’information, N° 594
* Centre d’Etudes sur les Réseaux, les Transports et l’Urbanisme (CERTU)

Illustrations : Photos personnelles