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Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

L’écoulement des eaux pluviales, l’affaire de tous

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L’écoulement pluvial est l’un des plus silencieux et des plus vieux problèmes d’urbanisme. Ne pas s’en préoccuper peut porter atteinte aux  biens fonciers privés et collectifs et provoquer des inondations. C’est aussi l’un des principaux  motifs de conflit de voisinage. C’est pourquoi cette question relève, à la fois, du code civil, du
code de l’urbanisme et du code de l’environnement.
En premier lieu, il revient aux propriétaires fonciers de satisfaire aux servitudes  d’égout de toit et  aux servitudes naturelles d’écoulement. A ce titre, l’article 681 du code civil stipule que les eaux pluviales en provenance des toits ne doivent pas s’écou- ler directement sur un terrain voisin mais sur celui du
propriétaire ou sur la voie publique. Lorsque la toiture se situe en limite de propriété, cela définit une servitude d’égout de toit.
La  servitude naturelle d’écoulement oblige le propriétaire  d’un terrain en contre bas de recevoir les eaux d’écoulement des terrains situés plus haut. Sur ce point le code civil précise que :

  • le propriétaire d’un terrain supérieur ne peut aggraver la servitude naturelle d’écoulement en réalisant notamment des travaux modifiant la circulation et la vitesse d’écoulement (article 640),
  • le propriétaire du terrain inférieur ne peut faire obstacle à l’écoulement en réalisant une digue, un mur ou un renvoi des eaux vers le terrain supérieur,
  • en cas d’aggravation de la servitude naturelle d’écoulement, à  l’initiative d’un propriétaire de terrain supérieur, celui-ci est redevable d’une indemnité au propriétaire du terrain inférieur (article 641 du code civil).

Dans le cas d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, des prescriptions relatives à la gestion des eaux pluviales  peuvent s’appliquer en référence à des documents et règlements d’urbanisme tels qu’établis par le PLU ou le zonage pluvial qui ont à préciser les principes d’infiltration et de stockage préalable des eaux pluviales, la limitation du débit autorisé au réseau de collecte en cas de raccordement, les choix de revêtement, le coefficient de pleine terre… Le projet architectural doit préciser «les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux  publics, les équipements privés prévus notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement (article R 431-9 du code de l’urbanisme)».

En cas d’un permis d’aménager, il n’y a pas de pièce réglementaire à laquellerattacher explicitement la question del’écoulement des eaux pluviales (article R 441-1 à 4 du code de l’urbanisme). Une autorisation d’urbanisme valide la conformité  du projet au regard des règles d’urbanisme. Elle ne démontre pas le respect des règles de droit privé. Ce qui signifie qu’un permis de construire ne dédouane pas son bénéficiaire de ses obligations au regard du code civil. Il lui revient de s’assurer que ses obligations au titre de l’écoulement des eaux pluviales et des écoulements naturels sont respectées par son projet.
Les projets de lotissements, de zones d’activités relèvent quant à eux d’une procédure de déclaration ou de demande d’autorisation au titre du code de l’environnement (rubrique 22.1.5.0– rejets d’eaux pluviales).

Au fil des acquisitions, il s’oublie progressivement qu’un  fossé  séparait autrefois deux parcelles. La rareté du foncier en zone balnéaire favorise des constructions mitoyennes, à cheval sur un fossé busé et oublié. Le désir d’optimiser son bien peut inciter à gagner sur ces espaces sans assurer suffisamment le drainage, indispensable à l’assainissement des sols. C’est ignorer, plus ou moins délibérément que l’eau suit, obstinément, les mouvements du terrain et que si les fossés ne sont pas curés, que les buses sont encombrées ou écrasées, les constructions subissent des remontées  d’humidité voire des inondations. Depuis quelques mois le service d’urbanisme de la commune note attentivement ces problèmes, et se rend sur place, à la demande de propriétaires.  Une mission de conciliation est déjà intervenue pour aider les propriétaires à régler à l’amiable les tensions que suscite une gestion négligente de  l’écoulement des eaux pluviales.

Michelle Boulègue

Bulletin 2015 Dossiers de V.I.E.

Se loger à Saint Gilles Croix de Vie, quels sont les leviers ?

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Pouvoir se loger à Saint-Gilles Croix De Vie devient de plus en plus problématique, que ce soit au moyen d’une acquisition ou par le biais d’une location, notamment pour une population à revenu modeste comme de nombreuses jeunes familles ou les retraités à faibles ressources.

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement (photo V.I.E.)

Programme de 21 logements locatifs par Vendée-Logement
(photo V.I.E.)

L’offre de logements en grande partie proposée par les promoteurs privés ne répond pas à la demande d’une population à se loger à un prix raisonnable. Le prix de vente des appartements dans les collectifs dépasse généralement les 3 000 € le m² et peut atteindre les 4 000 € le m² dans certains programmes.
C’est le même constat au niveau des terrains à construire dont les prix dépassent les 250 € le m², sous l’effet conjugué de l’attractivité du littoral et du manque de foncier communal. En corollaire de ce déséquilibre du marché de l’habitat qui rend difficile l’accueil des jeunes adultes et couples, le vieillissement de la population se poursuit : la population de la ville compte plus de 50 % de personnes âgées de 60 ans ou plus contre 48 % en 2011 et 42 % au recensement de 2009. Pourtant plusieurs leviers sont disponibles pour accueillir les jeunes adultes, les familles et offrir aux habitants des conditions de logement adaptées aux différentes situations, notamment les situations de fragilisation (familles monoparentales, retraités isolés, personnes handicapées par l’âge, la santé ou l’accident). Devenir propriétaire reste possible à Saint Gilles Croix De Vie à condition de rééquilibrer l’offre du foncier en facilitant notamment la primo-accession à la propriété dans des lotissements communaux principalement dédiés à cet objectif et la location-accession promue par la Compagnie du logement. En zone pavillonnaire, l’opportunité de libérer du foncier, dans des zones déjà équipées, par l’approche BIMBY (Build in My Back Yard) mérite d’être portée par les décideurs, pour y établir de nouvelles constructions.
Le parc locatif doit être beaucoup plus diversifié pour permettre à chacun des secteurs de répondre à la demande :

  • secteur de la location privée
  • secteur privé intermédiaire (dispositif de la loi Pinel de 2014, loyers encadrés)
  • secteur social (loyers modérés)
  • secteur social accompagné, soutenu notamment par l’association Habitat et Humanisme, qui gère une AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale).

L’EPFV (Etablissement public foncier de Vendée) a vocation à porter (portage financier) l’acquisition de réserves foncières communales en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux et intermédiaires. La réhabilitation de l’ancien est complémentairement à la promotion du neuf. C’est un autre levier dont dispose la municipalité afin de permettre la mise en location de biens laissés en vacance ou en mauvais état pour des diverses raisons (propriétaire âgé et malade, fi nancements impossibles des travaux…). Plusieurs villes et Communauté de Communes de Vendée ont abondé les dispositifs de financement (jusqu’à 70 % du montant des travaux subventionnés) de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), pour accroitre et rénover le parc locatif (opération programmée d’amélioration de l’habitat) et permettre à toute catégorie de personnes de pouvoir se loger dans des conditions décentes avec les économies d’énergie indispensables.
Tous ces leviers, au service de la stratégie foncière et immobilière, mettent la municipalité en capacité d’être acteur de la politique de l’habitat afin de mener à bien l’ambition d’une offre de logements diversifiée et accessible, de favoriser la mixité et la cohésion sociales, de réguler les prix du foncier et de l’immobilier. Promouvoir la primo-accession tout en développant le parc locatif social, permettrait de conserver les classes dans les écoles, de rentabiliser les services publics, d’améliorer le bien-être des habitants, de soutenir l’essor économique et culturel de la ville et de lutter contre le déséquilibre intergénérationnel, sans négliger la nécessité d’augmenter les capacités d’accueil en EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
C’est avec raison que la municipalité rend hommage (magazine municipal et nom d’un rond-point) à Victor Naudeau, instigateur du quartier des Castors (1954), qui, par son action et sa force de mobilisation des différents acteurs, a démontré les possibilités de développer l’habitat au profit des familles les plus modestes. Des besoins non satisfaits sont encore là 60 ans plus tard.
Actuellement la municipalité dispose de plus de leviers qu’à l’époque pour mener une politique de logement capable de répondre à ces attentes.

Denis Draoulec

Bulletin 2014 Histoire - récit - mémoire

Les Castors à l’origine du quartier des Fontenelles

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Se loger décemment en dépit de moyens modestes est une exigence cruciale, personnelle, familiale et sociale. Le logement est un bien vital. Cependant, la pénurie de logements accessibles s’incruste dans notre paysage social et économique depuis près de 60 ans. Déjà l’abbé Pierre avait vigoureusement dénoncé ce scandale en lançant son appel du 1er février 1954. Le problème persiste, à la limite de l’inextricable, particulièrement dans les grandes villes. Les explications dont l’abbé Pierre a été abreuvé continuent d’être ressassées : les destructions de nombreuses habitations par les bombardements au cours de la deuxième guerre mondiale, le rapide développement démographique, les spéculations foncières et financières, les complexités administratives et réglementaires qui verrouillent l’accès aux aides toujours trop chiches. A cela s’ajoute la frilosité des banques en ces périodes de crise économique et financière. Pourtant ce ne sont pas les plans incitateurs qui ont manqué depuis l’après-guerre. Comment expliquer ce grave échec collectif ? Peut-être l’ambiguïté dans laquelle nous nous complaisons faisant, du logement, à la fois un bien de consommation, soumis pour l’essentiel aux lois du marché, un bien de première nécessité et un droit social reconnu de haute lutte mais non assorti de moyens. Encadrer l’accès au logement locatif par un système de règles destinées à équilibrer les intérêts des bailleurs et des locataires ouvre-t-il la voie à des solutions innovantes ? Une loi si pertinente soit-elle ne fera pas venir le beau temps au pays du logement locatif du jour au lendemain. Les initiatives à visées non lucratives restent à prendre. Des exemples ?

Les Castors sur leur chantier

Les Castors sur leur chantier

A Saint Gilles Croix de Vie ce type d’initiative a modelé un quartier entier, traversé par les rues actuelles des Fontenelles, Pierre Lucas, des Castors et de la Félicité, dans les années cinquante. A cette époque, de 35 à 40 familles vivaient à Saint Gilles dans des conditions très dures. Le spectacle de ces familles logées dans des conditions indécentes a fait sortir Victor Nadeau de ses gonds. Ce militant syndical décida avec une équipe de volontaires de prendre ce problème à bras le corps en dépit des difficultés ; trouver du terrain, faire un montage financier qui permette aux familles de payer leur investissement dans la durée et pour finir parvenir à surmonter les multiples complications administratives. La solution de Victor Naudeau : agir ensemble pour se donner toutes les chances de réussir. Il ne nageait pas en pleine utopie. Il savait qu’il devait être concret pour convaincre. Il raconta à ces familles comment, à Saint Pol de Léon, une association s’était lancée dans une aventure similaire et avait ainsi réussi à reloger quelques familles vivant dans des galetas. L’assemblée fut conquise. Victor Nadeau entreprit donc les démarches. Les difficultés administratives s’amoncelèrent au point de doucher l’enthousiasme de plusieurs familles. Victor Naudeau reçut néanmoins l’appui de la Caisse Rurale représentée alors par Monsieur Grousseau. Bientôt, 13 familles seulement s’accrochaient encore au projet. La mise en vente des terrains de la ferme de la Cour Rouge offrit une opportunité à saisir à condition d’agir vite. Le temps pressait. Il s’agissait de ne pas rater cette opportunité. Victor Nadeau alla chercher conseil auprès de l’association nationale des «Castors» et créa l’association 1901 des Castors de Saint Gilles.

Victor Naudeau 1905-1990 Délégué du personnel et comptable à l’entreprise «Mascart - Allez»

Victor Naudeau 1905-1990
Délégué du personnel et comptable
à l’entreprise «Mascart – Allez»

Sans surprise, Victor Naudeau fut élu président. D’emblée, le bureau se comporta comme un comité d’action comprenant un chef de chantier, un secrétaire et un trésorier. Homme d’expérience, Victor Nadeau eut l’idée de créer un comité d’honneur dans lequel il décida, sans en consulter les intéressés, de mettre le maire, le curé, le directeur de «la Mascart»* et le percepteur, toutes personnes susceptibles de convaincre les décideurs du sérieux de l’entreprise. Il ne fut pas déjugé. Les maires de Saint Gilles qui se sont succédés au fil des élections l’ont toujours soutenu. L’administration joua également le jeu. Ainsi Monsieur Faucheux, de la Direction Départementale du Ministère de la Construction, architecte de métier fit personnellement et à titre gratuit les plans de trois types de maisons allant du F3 au F5 afin de tenir compte de la taille des familles. Toutes disposaient d’un garage et d’un jardin. Le 7 mai 1953, le Conseil Municipal de Saint Gilles autorisa le maire à vendre à l’association des Castors 13 terrains dont le prix fixé par les Domaines était de 250 Fr du m2. De plus, la mairie décida de réduire ce montant de 150 Fr du m2 afin de soutenir l’action de l’association des Castors. Le 13 juin 1953, la mairie décida d’accorder aux membres de l’association des Castors, acquéreurs de ces terrains, un délai maximum de paiement d’une durée d’un an à compter de la signature des actes de vente et ce sans intérêt. Le financement des travaux devait s’effectuer au fur et à mesure de l’avancement des constructions grâce à des prêts consentis par la Caisse Rurale, la Caisse des Allocations Familiales et le Crédit Foncier de la Roche sur Yon. Les Castors retroussèrent leurs manches et bâtirent leur maison en s’entraidant. Les chantiers étaient ouverts le soir après le travail, les samedis après-midi, les dimanches et les jours fériés. Victor Naudeau était toujours là. Le quartier des Castors sort de terre C’est alors que trois nouvelles familles demandèrent à faire partie du projet nécessitant l’ouverture d’une nouvelle tranche. D’autres familles les imitèrent. Le 21 novembre 1953, le Conseil Municipal de Saint Gilles délibéra une nouvelle fois en vue d’accorder de nouveaux terrains afin d’étendre le lotissement des Fontenelles pour accueillir 15 nouvelles familles. Cette fois le terrain sera cédé à hauteur de 350 Fr le m2. L’association de gestion n’en restera pas là car en dépit de ses efforts, les besoins persistèrent. Le 9 juin 1960, Victor Naudeau et quelques amis dont Alphonse Barreau, Monsieur Peterman, Paul Thorette et Louis Crochet déposèrent les statuts de l’association d’Aide aux Sans Logis de Saint Gilles sur Vie afin de mener à bien un nouveau programme de 34 logements. 7 entreprises locales remportèrent les appels d’offre concernant 7 corps de métier. Encore une fois, la mairie joua le jeu même si le maire avait changé entretemps. Par délibération du 19 février 1960, le Conseil décida l’acquisition d’un nouveau terrain au quartier des Fontenelles au prix modique de 3 nouveaux francs le m2 grâce au concours financier de la mairie. Au final ce seront 63 nouvelles maisons qui seront construites en trois tranches. N’ayant que leur courage à mettre en partage, les Castors ont assumé avec dignité leur responsabilité de chefs de famille. En dépit de grandes difficultés, ils ont démontré par l’exemple les conditions de la réussite : associer l’initiative et la détermination des personnes au volontarisme des élus avec l’appui des institutions publiques, privées et bancaires. La formule reste gagnante chaque fois qu’elle est mise en pratique.

Michelle Boulègue Article réalisé à partir des recherches effectuées par Jean Michel Barreau *La «MASCART-ALLEZ» est le nom de l’entreprise dans laquelle Victor Naudeau occupait les fonctions administratives et comptables à compter du 1er décembre 1945 photo prêtée par Michel Barreau.