Après le Sablais, les hauts de Saint Gilles-Croix de Vie et plus précisément la zone dite «Les Vergers d’Eole» sont le nouvel Eldorado des lotisseurs. intervenant sur le territoire de notre commune, étroitement corsetée par Saint Hilaire, Le Fenouiller et Givrand.
Le programme de logement EOLIA propose trente lots pour résidences principales concernant 47 logements individuels et 41 logements en collectif répartis en 27 T3, 15 T2, 4T1 et 29 T4. D’autres programmes complètent l’offre sur ce nouveau secteur drainé par la rocade CD38 :
- Les Terrasses du Ponant, 8 rue des Vergers d’Eole : en cours de construction immeuble de 54 appartements du T2 au T4 La Rose des Vents, Résidence Services Seniors : construction en 2012 de 119 appt du T1 au T3
- Le lotissement Domaine de Bielvert, dans le cadre de l’extension rue de la Cornue, en zone 1 AUH4 : il est prévu la vente de 23 lots de 3 à 400 m2 chacun sur 14685 m2 à proximité de la nouvelle surface de moyenne distribution. La viabilisation et la commercialisation sont en cours.
Dans cette zone, ces programmes associant habitations, commerces, activités de services et les avant postes d’un futur pôle administratif comme la nouvelle gendarmerie s’y côtoient déjà. En 2010, l’hôpital local y a projeté sa future implantation. Par décision du conseil municipal du 17 octobre 2011, la ville se proposait de mettre gracieusement à la disposition de la Communauté de Communes des terrains d’une valeur de 821.400 euros HT(estimation de France Domaines) destinés à recevoir «les bâtiments nécessaires à l’exercice de ses compétences». Ce projet de siège social n’est plus d’actualité.
Sur le même secteur, plus en retrait de la rocade, vers l’ouest, d’autres programmes se terminent ou se
créent :
- Le lotissement de la Borderie : 11 lots d’environ 400 m2 dont une partie est en construction
- Le lotissement Les Hauts de la Grange II : 55 lots sont proposés sur 41000m2 dont 2 lots dans le cadre du Pass Foncier. La deuxième tranche de 2200 m2 au sol est en cours d’instruction.
- le lotissement les Terres Océanes, rue des Estagiers : la viabilisation des 10 lots de 400 à 660 m² est en cours
- le lotissement Les Hauts de la Grange1, rue de la Chenelière : la plupart des lots sont construits, dernière livraison : logements sociaux
- le lotissement de la Cornue (Municipalité/CG) : 11 lots de logements locatifs individuels
Par ailleurs, la ZAC du Sablais poursuit son urbanisation. 40000 m2 de shon (surface hors oeuvre nette) sont en jeu. Une première tranche est déjà commercialisée. La 2ème tranche concerne 2 immeubles (Les Tellines 46 appart. BBC rue de la Barre en commercialisation et Bienvenue, 9 logements, près de la rue Bilbao) et un programme de logements pavillonnaires sur 13036 m2. Les parcelles proposées comptent de 200 à 600 m2 pour un prix moyen de 200 euro le m2. Un programme de 30 logements sociaux répartis entre de petits collectifs et 5 lots constructibles ont été programmés sur cette zone.
A proximté, au Clos de l’Allouette, 38 rte des Sables, la commercialisation d’un programme de 8 maisons de ville BBC du T4 au T5 est lancée. D’autres réalisations sont en cours de finalisation :
- Les Coteaux de la Croix (derrière le Centre Commercial) : ce programme lancé en 2009 et en cours de commercialisation propose 5 lots à des primo-accédants.
- Le Jardin d’Eden, Rue de la Liberté : 5 maisons de ville T3
Les quartiers anciens sont également la cible des promoteurs. Leurs «niches urbaines» sont même très prisées car imprégnées de l’identité portuaire de Saint Gilles Croix de Vie :
- Le site de l’ancienne gendarmerie, remodelé sur 3000 m2 sur lequel se concentrent 118 logements proposés respectivement par Vendée Expansion pour 86 appartements (programme Maréis, 2 tranche en cours de commercialisation) et «Vendée Habitat» pour 36 logements sociaux (résidence Mereau ; construction en cours).
- Une nouvelle résidence Perle Océane (30 app. haut de gamme) est en cours de commercialisation L’ensemble se situe entre les rues Merveau, Pasteur et des Fontenelles.
A raison de trois personnes en moyenne par logement ce quartier va prochainement accueillir de l’ordre de 450 nouveaux habitants.
De trois à quatre futurs projets sont en gestation :
- 100 logements en projet Bd Pompidou sur le site de l’ancien marché U dont l’espace commercial reste en négociation, le site de l’ex usine Bremaud où 32 maisons en bois pourraient être implantées rue du Grenouiller.
- Plus proche du port, 19 quai Rivière, une nouvelle résidence de 10 appartements est en cours de commercialisation
.
Ce rapide recensement met en évidence la maigreur des programmes de logements sociaux en nombre et en surface. Ce constat est en contradiction avec la modestie du niveau de vie moyen constaté sur le canton qui devrait également susciter une offre locative plus soutenue en réponse aux attentes des jeunes ménages et des seniors. Les récentes dispositions d’octroi des prêts bancaires, plus restrictives, vont rendre encore plus difficile l’accès à la propriété, grevée déjà par la baisse des allocations à la primo-accession.
Cette politique d’urbanisation s’attache à satisfaire au principe de «densification urbaine», conformément à la loi régissant les schémas d’urbanisation (loi SRU*).
Le double enjeu est de satisfaire à une forte demande de logements particulièrement vive en bordure du littoral et d’ épargner les terres agricoles.
L’équivalent d’un département par an est progressivement dévoré par l’urbanisation, et le développement des voies de circulation, en France depuis les années 70. Le principe de la concentration urbaine est donc largement fondé. La question qui peut se poser, au spectacle que donne l’urbanisation sur la Commune, est que les promoteurs sur-rentabilisent le foncier. Le prix en est la promiscuité pour les habitants, la raréfaction des espaces verts et la réduction, voire, la quasi suppression des trottoirs.
La qualité de vie n’est pas forcément au rendez vous. Dans la foulée, des rues calibrées pour absorber la circulation fluide d’il y a 50 ans sont aujourd’hui promues au statut de voie de délestage à double sens.
La rue des Fontenelles en est un exemple. Inquiète de ces évolutions, l’ANIL* a invité, le 25 octobre 2011, des urbanistes, des professionnels du logement et des économistes dans le cadre d’un colloque qui délivra des informations surprenantes :
La densification urbaine, non maîtrisée et laissée au seul critère de rentabilité des promoteurs, ne peut qu’entraîner la cherté du m2 et contraindre les classes moyennes et modestes à se loger à la périphérie des agglomérations.
Le décrochage se situe en 2006, au moment où le prix du m2 s’est envolé tandis que les revenus stagnent.
Les promoteurs se justifient : Envolée du coût de construction à + 43 % en 10 ans tandis que celui des matières premières a grimpé dans le même temps à + 71%. A cela s’ajoute le prix du foncier plus cher en coeur de ville. Les études de l’ANIL sont sans équivoques : le prix du m2 d’un
logement en immeuble collectif peut atteindre le double de celui d’un logement individuel. Un bâtiment collectif est plus complexe à bâtir.
Les parties communes, les sous sols et les garages accroissent les prix de revient. Jean Charles Castel du CERFU* est catégorique « Si vous doublez le nombre de mètres carrés constructibles sur un terrain, vous quadruplez son prix ».A cela s’ajoutent les spéculations sur le foncier, particulièrement intenses en zone littorale. Dans le même temps, Jean Pierre Sueur, sénateur (PS) du Loiret a remis son rapport sur le futur urbain de la France, fin octobre 2011*. Ce rapport met en évidence que la concentration urbaine est « irrépressible » et constitue un phénomène aussi contemporain qu’inéluctable. Cette évolution renvoie
aux élus une forte pression en matière de gestion du foncier, des eaux, de l’assainissement et de la voirie. S’ils optent pour la densification non maîtrisée, ils favorisent ceux qui ont les moyens financiers. Les autres, s’ils n’obtiennent pas un logement social, sont voués à l’éloignement.
Ajoutons à cela que ces rapports martèlent une même constatation : la concentration urbaine implique l’élargissement des voies de circulation et la multiplication des espaces verts.
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 |  Résidence Maréis Tranche 1 : 55 app vendus Tranche 2 : 31 app T2 au T5 |
 | Résidence Merveau (Vendée Habitat) 36 logements sociaux en cours |
 | Résidence Perle Océane (Eolia Duret) 30 app haut de gamme |
 | Les Coteaux de la Croix dont 5 lots à des primo-accédants |
 | Les Vergers d'Eole (EOLIA) 47 maisons de ville T3 au T4 41 appartements répartis en 3 immeubles |
 | Terrasse du Ponant 8 rue des Vergers d'Eole 54 app T2 au T4 |
 | Lotissement des Terres Océanes (Bat'immo) Rue des Estagiers 10 lots de 396 à 664 m² Viabilisation en cours |
 | Lotissement de la Cornue 11 lots (logements locatifs individuels) |
 | La Rose des Vents Résidence Services Seniors 119 app T1 au T3 |
 | Lotissement Domaine de Bielvert Extension rue de la cornue 23 lots de 3 à 400 m² |
 | Lotissement de la Borderie 11 lots de 400m² environ |
 | Lotissement Les Hauts de la Grange II 1er lot 55 lots sur 4100 m² en cours 2ème lot de 2200 m² prévu |
 | Lotissement Les Hauts de la Grange 1 |
 | Le Jardin d'Eden Rue de la liberté 5 maisons de ville T3 |
 | Zac du Sablais (2éme tranche) Les Tellines rue de la Barre : 46 appart. BBC Bienvenue rue de Bilbao : collectif de 9 appart. Un programme de logements pavillonnaires 30 logements sociaux |
 | Le clos de l'Alouette 38 rte des Sables 8 maisons de ville BBC T4 au T5 |
 | Résidence EUROBATI 19 quai Rivière 10 appartements |
 | Projet Rue du Grenouiller 32 logements sur 3215 m² Permis en cours |
Décider l’urbanisme d’une ville engage son futur sur au moins 50 ans. Les élus locaux ne peuvent se défausser d’une telle responsabilité sur les promoteurs plus tentés de rogner les trottoirs et les espaces verts au nom de la rentabilité.
Voilà qui implique que les communes gardent la maîtrise du foncier et se déterminent en faveur d’un urbanisme anticipant les conséquences de cette densification urbaine en veillant à l’accessibilité des logements, à leur luminosité, à leur insonorisation, à la végétalisation de espaces communs et publics ainsi qu’à la sécurisation de la circulation des personnes sur des trottoirs et des chaussées élargis et rénovés. Le respect des seuls critères d’économie d’énergie ne suffisent pas à satisfaire au bien vivre des habitants qui plus qu’une aspiration est un droit.
M.Boulègue
* Loi de Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) N°2000-1208 du 13-12-2000 stipule en son article 4 que chaque commune doit définir son Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Le PLU adopté en mai 2008 s’est fixé deux priorités : Un développement urbain harmonieux et le maintien de l’identité et des atouts de Saint Gilles –Croix de Vie.
* Agence Nationale pour l’information sur le logement
* « Villes du futur, futur des villes ». Rapport d’information, N° 594
* Centre d’Etudes sur les Réseaux, les Transports et l’Urbanisme (CERTU)Illustrations : Photos personnelles
